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【训和判例】 “协议期内乙方如不继续,双方关系终止”不应理解为乙方有任意解除权

2017年08月16日

【训和判例】

“协议期内乙方如不继续,双方关系终止”不应理解为乙方有任意解除权

承办律师:邹毅强、朱挺


裁判要旨:

《合同法》第九十三条规定当事人可以约定一方解除合同的条件。但该解除条件必须明确约定,若只是概括性的约定不构成实质性条件,当事人不具备任意解除权。

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案情介绍:

一、2015年11月13日,朱某某(甲方)与苏某某(乙方)签订《房屋(店面)租赁协议》一份,约定1.甲方房屋(店面)座落于义乌市商贸区7街62号地下室至第6楼720平米共三间,租给乙方开设美容院和经营日用百货化妆品及仓储住宿用。2.租赁期为10年,从2015年11月20日至2025年11月19日止。乙方首次店内外装潢200万元,电梯28万元、美容器械28.7万元、室内家俱12万元、柜台9万元、电器化办公设备5万元,各种货物商品合计95.0789万元,乙方总投资为人民币3777789元整。同时,租期内在不损坏房屋主体的前提下甲方无条件让乙方自由装潢,由于政府规划拆迁,或甲方出租房屋(店面)是违章建筑要拆除的,本店装潢及一切损失由甲方承担。本协议期内乙方如不继续,甲乙双方关系终止,则一切与乙方无关。3.本协议期满乙方拥有续租权,如甲方出租给同行开(日用百货、化妆品、美容院)店的属甲方违约,乙方在协议期内如不租用可带走自己的东西,固定装潢不得拆除,包括电梯甲方付钱,注租赁期内租赁税、卫生费、水电费等一切费用由乙方承担。

二、2016年8月15日,苏某某向朱某某发函称“我们于2015年11月13日签订了房屋(店面)租赁合同一份,约定由我承租您所有的位于义乌商贸区7街62号的房屋用于经营美容院,租期至2025年11月19日止。现因另一房东的原因,致我美容院无法正常经营。为此,特函告如下:解除我们于2015年11月13日签订的房屋(店面)租赁合同。自即日起您可另行招租。”

三、2016年8月25日苏某某向义乌市人民法院起诉,请求依法确认原被告双方于2015年11月13日签订的房屋(店面)租赁协议已解除。

四、2016年9月11日朱某某向义乌市人民法院提起反诉,请求解除房屋(店面)租赁协议,并赔偿经济损失等。

五、义乌市人民法院于2016年9月19日、2017年1月17日公开开庭审理本案,并于2017年3月3日依法作出(2016)浙0782民初14320号民事判决:(1)解除苏某某与朱某某于2015年11月13日签订的《房屋(店面)租赁协议》,(2)苏某某于本判决生效后十五日内赔偿朱某某租金损失23333元、恢复原状费用564287元,合计587620元。

六、苏某某不服原判决提出上诉,金华市中级人民法院作出(2017)浙07民终2158号终审民事判决:驳回上诉,维持原判。

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裁判思路:

“本协议期内乙方如不继续,甲乙双方关系终止”效力如何认定是本案的关键。法院认为该约定只是合同终止的通融性表述,并未明确为合同解除的条件,且反诉被告解除函中称系因另一出租人原因不能实现合同目的故解除合同,也不符合合同法第九十四条的法定解除条件,故反诉被告发函解除行为不发生法律效力。

反诉原告反诉要求解除合同符合法律规定,确认第一次庭审时间为合同解除时间。合同解除后,按照合同法第九十七条规定可以要求恢复原状、赔偿损失。本案法院委托司法鉴定部门对恢复原状所需费用进行鉴定,以确定恢复原状费用。另外针对恢复原状工期同时进行鉴定,以此确定恢复原状期间的租金损失。

最终法院支持反诉原告主张的租金损失23333元,恢复原状费用564287元,合计587620元。

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实务总结:

本案是关于合同解除的条件适用、效力的问题。合同解除分为约定解除与法定解除。一般的代理思路为:先确定有无约定解除权,再确定是否适用法定解除。本案中,反诉被告以合同中约定“如不继续,关系终止”为由行使约定解除权,过于冒然。《合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”

什么是条件?我们参照《民法总则》第一百五十八条规定释义:民事法律行为中所附条件是指,当事人以未来客观上不确定发生的事实,作为民事法律行为效力的附款。”重点在“未来”“客观上”“不确定发生”。“未来”指已经过去的、现在的、将来确定不会发生的事实不能作为条件;“客观上”指不确定性不能仅限于当事人之间,而是真的不确定,如果客观上必然发生或者不发生,只是当事人不清楚,也不能作为条件;“不确定发生”如前所述,如果确定发生的应当作为附期限。为此,法院认为双方合同约定不符合约定解除条件合理合法。

既然无约定解除条件,又无法定解除事由,反诉被告解除函件不发生法律效力。本案反诉原告还可要求其继续履行合同。现反诉原告考虑获得赔偿,继续出租给其他人,我们适用法定解除事由第二项当事人明确表示不履行主要债务情形。

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相关法律:

《合同法》

第九十二条 【合同终止后的义务】合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条 【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第九十七条 【解除的效力】合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百三十五条 【租赁物的返还】租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

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最高人民法院研究室对《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复(2013年6月4日 法研[2013]79号)

浙江省高级人民法院:

你院浙高法[2012]331号关于如何理解与适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》 (以下简称《合同法解释 (二)》)第24条的请示收悉。经研究,答复如下:

当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。

当事人没有约定异议期间,一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同,对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的,人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件,不适用本款规定。

此复

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文书摘要:

本院认为,原、被告双方签订的租赁合同,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。关于本诉部分,双方对解除合同均无异议,故予以支持。关于反诉部分,双方合同约定“协议期内乙方如不继续,甲乙双方关系终止”,只是合同终止的通融表述,并未明确为合同解除的条件。反诉被告解除函中称系因另一出租人原因不能实现合同目的故解除合同,也不符合合同法第九十四条的法定解除条件

在合同未解除的情况下,双方均应按合同履行义务,否则将承担违约责任。反诉原告在庭审中确认合同解除时间为第一次开庭时即2016年9月19日,符合客观实际,予以支持。合同解除后,当事人应遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助义务,并赔偿相应的损失。

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案号索引:

义乌市人民法院:(2016)浙0782民初14320号

金华市中级人民法院:(2017)浙07民终2158号

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案例参考:

案例一:《沈学娟与周晓进房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书》【杭州市中级人民法院(2015)浙杭民终字第2974号】

2014年9月1日,沈学娟与周晓进签订《房屋租赁合同》,约定沈学娟将位于杭州市滨江区浦沿街道水晶城5幢1单元2002室房屋出租给周晓进,租期自2014年9月1日至2019年8月31日。房屋租赁合同第六条约定:房屋租赁期间,任何一方要求终止合同,须提前一个月通知对方,并赔偿付对方违约金8000元。沈学娟于2015年6月7日通知周晓进以房屋另作他用为由要求提前终止租赁合同,周晓进收到通知后,要求继续履行合同。

原审法院认为:租赁期间,无法定解除合同的情形,双方亦未能就解除合同协商一致。租赁合同第六条的约定,系一方已实际违约导致的违约后果或双方协商一致解除合同时提出解除一方需对相对方进行的补偿,并不意味着双方享有合同的任意解除权。

二审法院认为:在合同履行过程中,周晓进按约支付租金,且沈学娟亦未提供证据证明周晓进存在与合同约定不符之行为。在此情况下,沈学娟未有正当理由即径行单方要求解除合同,亦有违诚信原则,且不利于交易秩序的稳定。综上,原审法院认定《房屋租赁合同》第六条的约定,并不意味着双方享有合同任意解除权,并无不当。

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案例二:《刘甲与沈某某房屋租赁合同纠纷一案》【上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第2147号】

合同第九条约定:甲、乙任何一方如需提前终止合同或期满延长合同,均应提前半个月通知对方,乙方如需继续承租上述物业,应与甲方协商,双方另签订合同。

原审法院认为:合同第九条关于沈某某、刘甲任何一方如需提前终止合同,均应提前半个月通知对方的约定,并非双方对合同解除条件的约定,沈某某、刘甲任何一方提出解除合同,仍需符合法定或约定的解除条件

二审法院认为:系争合同是否授予当事人任意解除权及双方是否就解除合同达成了一致意见是案件的主要争议焦点。原审法院综合对整个租赁合同条款的理解,认定“提前半个月通知对方”并非合同解除的实质条件,否认了当事人享有合同的任意解除权,该认定符合合同法的相关规定,本院予以确认。